La promesse
unilatérale de vente.

En signant une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien immobilier à un prix défini à un acheteur clairement identifié. Pendant cette période, le propriétaire s’engage à ne pas vendre son bien à un autre acheteur. 

La propriété est donc réservée en échange du versement d’une indemnité d’immobilisation entre 5 et 10 % du prix de vente. S’il décide de mener la vente à son terme, cette indemnité sera déduite du montant à régler au vendeur. En revanche, s’il décide de se rétracter, cette indemnité reste acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation du bien immobilier. 

Pour être valable juridiquement, la promesse de vente doit être signée devant un notaire ou être rédigée sous seing privé. Dans ce cas, l’acte doit est enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent son acceptation. 

L’acheteur comme le vendeur doivent donc comprendre que la signature de cet acte entraîne des obligations pour les deux parties. Engagés dans une vente, ils doivent en prendre conscience avant de le signer. 

Le compromis
de vente.

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, engage aussi bien le vendeur que l’acheteur. Juridiquement, la signature du compromis vaut vente. Si l’une des parties décide de se rétracter, l’autre partie peut l’y obliger en saisissant la justice, en dehors du délai de rétraction de 10 jours ou de la non-réalisation d’une condition suspensive. 

La signature d’un compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie dont le montant est compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix total lors de la signature de l’acte définitif. Contrairement à la promesse de vente, le compromis ne doit pas être enregistré auprès des services fiscaux.

Les documents annexes
au compromis de vente.

Conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat s’accompagne du dossier de diagnostics techniques (DDT). La liste des documents requis varie selon le bien immobilier : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre émis ; 
• Le diagnostic plomb et le diagnostic amiante concernent les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 ; 
• Le diagnostic termites ou mérules concerne les logements situés dans des zones géographiques concernées par un arrêté préfectoral ; 
• L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité qui concerne les installations de plus de 15 ans ; 
• L’état des risques naturels et technologiques pour les immeubles situés dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; 
• Le diagnostic d’assainissement non collectif concerne les immeubles non raccordés au réseau public ; 
• Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes dans les zones concernées par un plan d’exposition. 

De plus, la promesse ou le compromis de vente s’accompagne de documents relatifs à la copropriété : 

• la fiche synthétique de la copropriété qui réunit des données financières et techniques ; 
• Le règlement de copropriété ; 
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; 
• Le diagnostic technique global (DTG) ; 
• La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétés. 

En cas d’absence d’un de ces documents, l’acheteur peut renoncer à la vente sans avoir à verser des dommages et intérêts.

Les clauses suspensives
de l’avant-contrat.

Aussi bien pour la promesse que pour le compromis de vente, l’avant-contrat peut contenir des conditions suspensives. Le contrat devient caduc si certains événements surviennent avant la vente définitive du bien immobilier :

• Le refus de prêt bancaire par au moins deux établissements différents ; 
• L’exercice du droit de préemption par la commune ; 
• La découverte d’une servitude ; 
• La clause de dédit prévoit que le vendeur conservera une certaine somme en cas de renoncement sans motif de l’autre partie. 

Comment choisir entre
la promesse et le compromis de vente?

La différence majeure entre ces deux contrats concerne le degré d’engagement des deux parties. Dans le cas d’un compromis de vente, la rétractation d’une des deux parties peut avoir lieu uniquement lors du délai légal. En dehors de cette période, la vente devra être menée à son terme. 

Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. L’acheteur, de son côté, peut décider de renoncer à la vente quand il le souhaite. Il bénéficie d’un droit de priorité sur le bien pendant une période de 3 à 6 mois mais il n’est pas dans l’obligation de lever l’option. Une fois le délai dépassé, le vendeur est en droit de proposer son bien immobilier à un nouvel acquéreur si la vente n’est pas menée à son terme. 

Le vendeur, de son côté, reste libre d’annuler la vente tant que l’option n’a pas été levée. En revanche, l’indemnité d’immobilisation ne lui sera pas restituée. De plus, il risque d’être condamné à verser des dommages et intérêts pouvant s’élever à 20 % du prix du bien immobilier.