Peut-on déménager
avant la signature du notaire?

L’entrée en
jouissance anticipée.

Si le vendeur du bien immobilier donne son accord, il est tout à fait possible de s’installer dans un logement avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pour autant, cette pratique est vivement déconseillée car elle comporte des risques.

La non-réalisation de la vente.

Si l’acheteur décide d’emménager avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, il sera complexe de récupérer les lieux en cas de non-réalisation de la vente. Le vendeur devra en effet obtenir la libération des lieux, ce qui n’est pas toujours simple. Il risque donc de se trouver bloqué dans une procédure d’expulsion longue et fastidieuse. 

La procédure d’expulsion implique généralement de respecter certaines étapes légales, telles que l’envoi d’une mise en demeure et l’obtention d’un jugement d’expulsion auprès d’un tribunal compétent. Ensuite, le vendeur devra faire appel à un huissier de justice pour procéder à l’exécution de l’expulsion. Ce processus peut prendre du temps, parfois plusieurs mois voire plus d’un an. Pendant ce temps, le bien immobilier ne peut être récupéré ou vendu à un autre acquéreur. 

En outre, la situation peut être compliquée si l’acheteur a des droits locatifs, même s’il n’est pas encore locataire, en raison de son occupation du bien.  Dans ce cas, le processus d’expulsion pourrait se prolonger, rendant la situation encore plus complexe pour le vendeur.

La réalisation de travaux.

Si l’acquéreur a réalisé des travaux dans le logement pendant la période d’entrée en jouissance anticipée, le vendeur ne le retrouvera pas dans son état initial. En effet, si l’acheteur a entrepris des travaux de modification, de rénovation ou d’amélioration du logement pendant cette période, cela peut entraîner des changements substantiels de l’état du logement. 

Si vous autorisez l’acheteur à prendre possession des lieux avant le transfert de propriété, vous vous exposez à certains risques. Par exemple, les travaux réalisés par l’acheteur peuvent avoir des conséquences sur la valeur du bien. 

Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour s’assurer que tous les aspects juridiques et contractuels de la transaction sont pris en compte, notamment en ce qui concerne les travaux réalisés par l’acquéreur pendant la période d’entrée en jouissance anticipée. Il peut être nécessaire de prévoir des clauses spécifiques de remise en état ou d’indemnisation dans le contrat de vente pour protéger les intérêts du vendeur.

La dégradation du bien immobilier.

En cas d’entrée en jouissance anticipée d’un acquéreur dans un logement, il est important de noter que si ce dernier a dégradé le logement pendant cette période, le vendeur ne le retrouvera pas dans son état initial. En effet, si des dégradations ont été commises par l’acquéreur, cela peut entraîner des conséquences sur l’état du logement et éventuellement sur le prix de la vente.

Pour le vendeur, il est préférable de prendre des mesures pour protéger son bien pendant cette période d’entrée en jouissance anticipée. Cela peut inclure l’établissement d’un état des lieux avant l’entrée en jouissance, la demande d’un dépôt de garantie, ainsi que l’ajout de clauses spécifiques dans le contrat de vente pour se protéger en cas de dégradations.  

Si des dégradations sont constatées à la fin de la période d’entrée en jouissance anticipée, le vendeur peut retenir une partie du montant de la vente pour compenser les coûts de réparation ou de remise en état du logement. 

L’importance du contrat
« prêt à usage »?

Pour éviter tout litige si vous décidez de laisser l’acquéreur prendre possession des lieux suite à la signature du compromis de vente, vous devez préparer un contrat “prêt à usage”. Conformément au Code civil, aucun loyer ne pourra être réclamé lors de cette entrée en jouissance anticipée.  

Dans le cas contraire, vous risquez une requalification de cette occupation en bail d’habitation. Sachez que dans ce cas, vous n’êtes plus en face d’un acquéreur mais bien d’un locataire qui bénéficie de droits. Il peut notamment profiter du maintien dans les lieux pendant au moins trois ans. Si la vente ne peut pas se réaliser, l’acquéreur pourra réclamer une requalification en bail de location et obtenir la jouissance du bien immobilier.  

Lors de la rédaction de ce contrat spécifique, vous devez donc veiller à faire figurer un certain nombre de mentions :  

• La durée du prêt à usage, à savoir la période pendant laquelle l’acquéreur sera autorisé à occuper les lieux avant la signature de l’acte authentique chez le notaire ; 
• L’usage du bien, à savoir la raison qui explique cette jouissance anticipée. Par exemple, cet arrangement peut lui permettre de réaliser des travaux de rénovation de préparer son emménagement ; 
• L’assurance souscrite par l’acquéreur pour le bien immobilier pendant toute la durée de ce prêt afin de protéger contre les dommages et les sinistres ; 
• L’obligation pour l’acquéreur de quitter les lieux s’il ne signe pas l’acte authentique de vente dans les délais convenus ; 
• Une indemnisation obligatoire si l’acquéreur dégrade le logement et qu’il ne parvient pas à obtenir la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire ; 
• Une clause de résiliation de plein droit du prêt à usage en cas de décès du bénéficiaire ; 
• Une répartition claire des dépenses d’entretien et des impôts tout au long de la durée de ce prêt d’usage.
  

Plus le contrat est détaillé, plus les deux parties sont protégées en cas de litige. Le notaire participant à la vente immobilière peut refuser de participer à cette pratique. De cette façon, il n’engage pas sa responsabilité en cas de litige. Le recours à un expert en droit immobilier sera toutefois préférable pour que ce contrat soit conforme à la législation en vigueur et pour éviter les litiges futurs.