Un engagement entre
le vendeur et l’acquéreur.

Lors de la signature d’un compromis de vente, le vendeur affirme clairement son intention de vendre son bien immobilier à l’acheteur. Celui-ci manifeste son désir ferme de l’acquérir, aux conditions détaillées dans le contrat. Le compromis de vente va bien au-delà d’un simple accord de principe : c’est un véritable contrat qui vaut vente. Les termes sont clairement définis, notamment le prix et les modalités de vente. Cet avant-contrat correspond à un engagement solide qui scelle la volonté des parties de conclure la vente et qui marque une étape décisive dans le processus d’achat immobilier.

Une fois le compromis de vente signé, les parties sont liées par un engagement ferme, sauf si l’acheteur exerce son droit de rétractation dans le délai légal. Mais attention, si l’une des parties refuse de signer l’acte définitif après que les conditions suspensives ont été remplies, l’autre partie peut demander en justice l’exécution forcée de la vente ou réclamer des dommages et intérêts. 

Contrairement à une promesse unilatérale de vente, il faut donc souligner l’importance de respecter les engagements pris dans le cadre du compromis de vente. La voie judiciaire peut être utilisée pour obtenir réparation en cas de non-respect des obligations contractuelles, avec des conséquences juridiques importantes.

Comment rédiger
un compromis de vente?

Le contenu du compromis de vente doit être adapté à la transaction immobilière, en reprenant les conditions formulées par les vendeurs ou les acquéreurs. Un compromis bien rédigé permet de prévenir les litiges futurs. L’objectif est de détailler clairement chaque point pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions. 

Les clauses suspensive du compromis de vente.

Les conditions suspensives représentent une véritable sécurité pour les parties impliquées dans la vente. Ces clauses garantissent que la transaction n’aura lieu que si ces conditions se réalisent. L’une de ces conditions est obligatoire lorsque l’acheteur est un particulier et qu’il prévoit d’emprunter pour financer l’achat de son logement. Il s’agit de la condition suspensive d’obtention d’un financement par un organisme bancaire. S’il ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier, il peut se dégager de la vente sans avoir à verser une réparation au vendeur. 

En plus de cette condition suspensive, il peut également être nécessaire d’inclure d’autres clauses, telles que le droit de préemption de la commune, l’état hypothécaire du bien ou  l’obtention d’un permis de construire. Ces conditions suspensives doivent être énoncées de manière claire et précise dans le compromis de vente. En leur absence, aucune partie ne pourra se dégager de la vente. Elle devra donc obligatoirement être menée à son terme. 

Le dossier de vente annexé à l’avant-contrat.

Au moment de la signature du compromis de vente, certaines pièces et documents doivent être annexés, notamment le dossier des diagnostics immobiliers. La liste précise dépend de la date de construction du bien immobilier et de l’existence d’un arrêté préfectoral concernant la présence de termites et de mérules. De plus, dans le cas où l’acquéreur d’un lot de copropriété situé dans un immeuble à usage d’habitation, il doit attester que les documents requis par l’article L. 721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation lui ont bien été remis. Il s’agit notamment des derniers comptes-rendus des assemblées générales ainsi que les comptes de l’immeuble.

Si la totalité de ces documents n’a pas été remise à l’acheteur avant la date de signature du compromis de vente, le délai de rétractation peut être reporté. Il est donc essentiel de veiller à ce que tous les documents nécessaires soient inclus et remis en temps voulu, afin de garantir que le processus de vente est conforme à la réglementation en vigueur.

Comment signer un
compromis de vente?

Lors de la réunion des parties pour la lecture et la signature du compromis de vente, établi en plusieurs exemplaires originaux, le notaire joue un rôle clé. Contrairement à la promesse unilatérale de vente établie sous seing privé, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. 

Pour garantir son engagement, l’acheteur est souvent tenu de verser un dépôt de garantie, correspondant généralement à une somme comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. Cet acompte sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Si l’acheteur se rétracte ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, l’acompte versé sera remboursé.

Peut-on se rétracter d’un
compromis de vente?

Depuis août 2015, la loi offre une protection renforcée à l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours (au lieu de 7 jours précédemment) après la signature du compromis de vente. Pendant cette période, il peut décider de changer d’avis et de ne pas finaliser la vente. 

La rétractation peut être exercée sans avoir à justifier d’un motif particulier, et elle s’opère sans pénalité pour l’acquéreur. Cependant, il est important de respecter les délais et de notifier sa décision de rétractation à la personne désignée dans le compromis de vente, par lettre recommandée avec avis de réception ou tout autre moyen offrant des garanties équivalentes. 

Si ce jour correspond à un week-end ou à un jour férié, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant. En cas de rétractation dans le délai imparti, le compromis de vente est caduc, mettant ainsi fin au contrat entre les parties. Au-delà de cette date, l’acheteur ne pourra pas se rétracter et devra acheter le bien immobilier, conformément à son engagement. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur doit lui être restitué dans les 21 jours calendaires qui suivent la date de sa rétractation.