Qu’est-ce qu’une
condition suspensive?

Le compromis de vente contient une condition suspensive, à savoir une clause dont la réalisation annule l’avant-contrat. Ces ajouts permettent de faire face aux imprévus et de protéger aussi bien l’acheteur que le vendeur qui sont engagés dans une vente immobilière. 

Les conditions suspensives dans le cadre de la vente d’un bien sont adoptées en commun accord entre les deux parties. Le vendeur ou l’acheteur ne peut imposer une clause dans le compromis de vente sans l’autorisation de l’autre.

Quelles sont les conditions suspensives
d’un compromis de vente?

Dans le cadre d’une vente immobilière, les conditions suspensives peuvent être de nature administrative ou financière. D’autres clauses peuvent ensuite être ajoutées au cas par cas afin de protéger efficacement l’acheteur et le vendeur. 

L’obtention d’un prêt immobilier.

La clause suspensive liée à l’obtention d’un financement est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Les conditions de l’emprunt sont détaillées dans cet avant-contrat. Le montant sollicité, la durée de remboursement ainsi que le taux d’intérêt sont indiqués afin que cette clause protège efficacement l’acheteur. 

Lorsque cette condition ne se réalise pas, à savoir lorsque les prêts immobiliers sont refusés par au moins deux établissements bancaires distincts, la vente est annulée. L’acheteur et le vendeur ne sont donc plus engagés. 

La vente d’un bien immobilier par l’acheteur.

Lorsque l’acheteur souhaite vendre son ancien bien avant de réaliser cette nouvelle acquisition, cette clause suspensive peut être ajoutée au compromis de vente. Toutefois, cette condition est souvent difficile à négocier avec le vendeur. 

La présentation des diagnostics techniques.

Dans le cadre d’une vente immobilière, la présentation de diagnostics techniques est obligatoire. La liste dépend de l’année de construction du bâtiment. Selon la zone géographique, le bien immobilier peut également faire l’objet d’un arrêté préfectoral concernant les termites et mérules. 

Dans le compromis de vente, une condition suspensive concernant ces diagnostics immobiliers peut être ajoutée. Leur absence entraîne l’annulation du compromis ou de la promesse de vente. Lorsqu’ils ne sont pas conformes, le vendeur sera dans l’obligation de réaliser des travaux avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. 

La pleine disponibilité du bien.

Dans le cadre d’un achat immobilier, une clause suspensive relative à la pleine disponibilité du bien peut être ajoutée. Elle garantit notamment : 

• L’absence de servitudes ; 
• Le renoncement au droit de préemption des collectivités locales ou des locataires ; 
• L’absence d’hypothèque sur le bien immobilier.  

Si le logement est concerné par une de ces situations, la vente immobilière n’ira pas jusqu’à son terme. L’acquéreur peut en effet mettre fin légitimement à son engagement. 

La réalisation préalable de travaux.

Le compromis de vente peut contenir une condition suspensive indiquant que la transaction est soumise à la réalisation préalable de travaux de la part du vendeur. Dans ce cas, cette clause précise la nature des travaux à réaliser avant la signature de l’acte authentique de vente. 

L’obtention d’un permis de construire.

La vente d’un bien immobilier peut également être subordonnée à l’obtention des éléments suivants : 

• L’autorisation du syndicat de copropriété concernant les travaux que l’acheteur souhaite effectuer dans le bien immobilier ; 
• L’autorisation de changer la destination ou l’usage du bien immobilier.

L’obtention d’autorisations administratives.

Lorsque le compromis de vente concerne la cession d’un terrain, une condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire. Le délai de réalisation de cette clause sera déterminé en fonction des délais habituels pour la délivrance ou le refus du permis de construire. Une fois ce délai dépassé, cette condition suspensive du compromis de vente est annulée et la vente devra être menée jusqu’à son terme. 

La conformité du bien immobilier en vente.

Pour protéger son acquisition, l’acheteur peut intégrer une clause suspensive relative à la conformité aux règles d’urbanisme ou de copropriété. De cette façon, si le bien immobilier ne répond pas aux exigences, le vendeur sera dans l’obligation de réaliser les travaux nécessaires avant la vente.

Comment fonctionnent les conditions suspensives
d’un avant-contrat?

Avant d’ajouter des clauses suspensives à votre compromis de vente, vous devez comprendre comment fonctionnent ces mentions.

Compromis de vente :  des clauses suspensives obligatoires?

La seule condition suspensive concerne l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. Les autres clauses sont par contre facultatives. La concertation entre les deux parties permet de savoir lesquelles sont adaptées dans le cadre de la transaction immobilière prévue. 

La durée de validité :  d’une condition suspensive.

La durée minimale d’une condition suspensive est de 30 jours. Le plus souvent, le compromis de vente prévoit un délai de validité compris entre 45 et 60 jours. Cette durée est suffisante pour obtenir la réponse des organismes bancaires ou obtenir la délivrance d’un permis de construire. 

Lorsque cette durée de validité est dépassée, l’acheteur peut disposer d’un délai supplémentaire de 8 jours. S’il est en attente d’une réponse de la banque, cette prorogation de la condition suspensive évite de devoir annuler la vente. Un avenant est donc rédigé afin de préciser la nouvelle durée de validité et la signature de l’acte authentique de vente.

Quels sont les effets de la
non-réalisation d’une clause suspensive?

Si une des clauses présentes dans l’avant-contrat de vente ne se réalise pas, la vente est annulée. Dans ce cas, aucune des deux parties ne doit subir des pénalités, de type exécution forcée de la vente ou versement des dommages et intérêts. L’indemnité d’immobilisation est restituée à l’acheteur. 

Peut-on annuler
une condition suspensive?

Lorsque l’acquéreur paye comptant, il peut décider de renoncer à la clause d’obtention d’un prêt immobilier. Dans ce cas, l’avant-contrat de vente stipule clairement que cette mention n’est pas nécessaire pour sa protection. Dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte authentique de vente, le notaire indiquera que cette clause suspensive a été abandonnée puisqu’elle n’était pas utile aux deux parties.